O aluguel cai na conta todo dia dez. Seis mil reais, inquilino bom, contrato renovado sem discussão nos últimos anos.
Quando perguntam quanto o apartamento rende, a resposta vem rápido: seis por cento ao ano. Aluguel anual dividido pelo valor do imóvel.
Esse número descreve uma receita potencial. O que cai no caixa é outro.
Para saber quanto o imóvel gera de renda de verdade, a conta que interessa é o aluguel efetivamente recebido no ano, menos as despesas que ficam com o proprietário, menos imposto, dividido pelo valor de mercado atual do imóvel.
Repare no denominador. Usar o preço pago na compra infla o resultado e esconde o custo do capital que está parado ali hoje.
Um apartamento comprado por R$ 600 mil e que hoje vale R$ 1,2 milhão precisa ser analisado sobre R$ 1,2 milhão, porque é esse o capital que continua alocado naquele ativo.
Um exemplo com números ilustrativos. Apartamento de R$ 1,2 milhão, alugado por R$ 6 mil, R$ 72 mil contratados no ano.
Um mês de vacância tira R$ 6 mil. A administração, a 8% sobre o recebido, tira R$ 5.280. Condomínio e IPTU no mês vago somam R$ 1.600. Manutenção e reposição consomem R$ 4.800.
Assumindo um proprietário cuja renda total já coloque a renda adicional do aluguel na faixa marginal de 27,5% do Imposto de Renda, sobre a base tributável, já excluídos os encargos admitidos, o impacto tributário seria de aproximadamente R$ 16.258.
Restam R$ 38.062 no ano, uma renda líquida de aluguel próxima de 3,2% sobre o valor de mercado. Pouco mais da metade do que o número anunciado sugeria.
Essa conta responde à pergunta do começo, mas ainda olha o imóvel sozinho. Dentro de um patrimônio de R$ 2,5 milhões, um apartamento de R$ 1,2 milhão significa que quase metade de tudo está em um único ativo, em um único endereço, exposto ao mesmo ciclo imobiliário. O padrão que aparece é que quase ninguém decidiu por essa concentração.
Ela foi acontecendo, uma compra de cada vez.
A partir daí a pergunta muda de tamanho. Deixa de ser quanto o imóvel rende e passa a incluir o que ele impede o restante do patrimônio de fazer.
Quanto maior a fatia ilíquida, mais o patrimônio investível precisa carregar sozinho as funções de reserva, de oportunidade e de emergência.
E há uma exigência de caixa que pode aparecer no pior momento possível: na sucessão, o ITCMD, as custas e os honorários podem exigir caixa justamente quando boa parte do patrimônio continua imobilizada.
Quando essa liquidez não existe em outro lugar, a família costuma buscá-la vendendo alguma coisa com pressa.
Antes de comprar mais um imóvel ou de manter esse por mais dez anos, três números resolvem a maior parte da dúvida: quanto ele gera de renda líquida sobre o que vale hoje, quanto os imóveis representam do patrimônio total e quanta liquidez existe fora deles.
Se algum desses três não tiver resposta pronta, o próximo passo é um diagnóstico patrimonial gratuito. É uma análise do conjunto, imóveis, investimentos, liquidez e estrutura, olhando o patrimônio inteiro e não um ativo de cada vez.
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Tiago Machado
GuiaInvest Wealth
