Se alguém perguntasse agora quanto vale o seu apartamento, você provavelmente responderia com uma faixa larga. Talvez com o valor de compra corrigido de cabeça, ou com o preço de um vizinho que vendeu há algum tempo.
Agora, se a mesma pessoa perguntasse quanto valem as suas ações, você poderia responder até os centavos. Com o valor de 5 minutos atrás.
Essa diferença parece um detalhe técnico. Só que ela mexe profundamente com a forma como sentimos o risco de cada coisa e, por consequência, com a forma como dividimos o patrimônio.
Quanto mais você olha, mais perde
Dois economistas ajudaram a explicar por quê. Em 1995, Shlomo Benartzi e Richard Thaler propuseram uma solução para um enigma antigo das finanças: por que, ao longo de tantas décadas, os investidores exigiram um prêmio tão alto para ficar em ações em vez de títulos?
A resposta deles juntou 2 ideias.
A primeira é a aversão à perda. Uma perda pesa, para nós, aproximadamente o dobro de um ganho do mesmo tamanho.
A segunda é a frequência com que avaliamos os resultados. Uma carteira de ações olhada todos os dias mostra queda em muitos desses dias. Olhada uma vez por ano, mostra queda com bem menos frequência. Olhada a cada 10 anos, mais raramente ainda.
Junte as duas coisas e o resultado é previsível. Quem olha muito vê muita perda. E quem vê muita perda sente o investimento como mais arriscado do que ele é para o seu horizonte. Os autores chamaram isso de aversão míope à perda.
Experimentos posteriores encontraram o mesmo efeito. Num estudo de 1997, Thaler, Amos Tversky, Daniel Kahneman e Alan Schwartz deram a participantes a mesma escolha de investimento, variando só a frequência com que recebiam informação sobre os resultados. Quem recebia notícias com mais frequência assumiu menos risco e terminou com menos dinheiro.
Em outro, de 1999, Benartzi e Thaler mostraram a funcionários a mesma informação sobre um fundo de ações e um de renda fixa, em 2 formatos. Quem viu a distribuição de retornos de 1 ano colocou 41% em ações. Quem viu a simulação de retornos de longo prazo colocou 82%.
Os ativos eram os mesmos. Mudou só a janela pela qual se olhava para eles.
O imóvel que nunca cai
Agora leve essa lógica para o imóvel. Ele não tem cotação diária. Ninguém manda uma notificação avisando que ele perdeu 3% numa terça-feira. Na cabeça do dono, o preço fica parado no último número conhecido, muitas vezes corrigido para cima.
Por isso o imóvel parece tão seguro. E a razão não está necessariamente no imóvel. Está na ausência de régua.
Entre janeiro de 2015 e julho de 2017, o índice FipeZap registrou queda real de 14% nos preços anunciados de imóveis residenciais em 20 cidades brasileiras. Para o dono de um apartamento, essa queda nunca apareceu em extrato algum.
O exemplo mais curioso talvez seja o dos fundos imobiliários. São imóveis de verdade, com inquilinos de verdade, mas com cotas negociadas em bolsa. E muita gente que se sente tranquila com o próprio apartamento estranha a oscilação diária dessas cotas.
O ativo por trás é parecido. O que mudou foi a frequência com que o preço aparece na tela.
Escolher a janela com consciência
Nada disso faz do imóvel um investimento ruim ou mais arriscado do que ações. Cada classe tem seus próprios riscos, e o imóvel carrega vários que nada têm a ver com cotação, como vacância, liquidez, concentração geográfica e custo de manutenção.
O ponto é outro. A falta de um preço diário não significa ausência de risco, e a abundância de preços não significa excesso dele.
Costumo dizer que o mercado oferece preço e emoção, e que cabe a cada um decidir se participa da emoção. Aqui, essa decisão começa na janela.
Faz sentido escolher com consciência a frequência com que se olha para cada parte do patrimônio, de acordo com o horizonte de cada uma. E faz sentido avaliar todas as classes com a mesma honestidade: o imóvel pelo preço que um comprador realmente pagaria hoje, as ações sem o drama do dia.
Quando as duas partes do patrimônio são medidas com a mesma régua, a conversa sobre risco muda de nível.
Com que frequência você olha as suas ações? E quando foi a última vez que avaliou de verdade quanto vale o seu imóvel?
